2026年开春以来，中国楼市迎来久违的“小阳春”景象：重点城市新房认购量稳步攀升，二手房带看量大幅增长，部分核心区域楼盘甚至出现久违的排队看房现象，多家房企销售额实现逆势增长。一时间，“房价见底”“市场回暖”的声音不绝于耳，不少购房者陷入纠结：这轮小阳春是楼市触底反弹的信号，还是调整周期中的短暂喘息？事实上，结合政策导向、市场结构与供需基本面来看，2026年的楼市小阳春是多重因素叠加的阶段性修复，而非房价见底的决定性信号，短期内难以形成持续性普涨行情，更可能呈现“结构性回暖、整体性承压”的分化格局。
这轮楼市小阳春的出现，并非市场自发的全面复苏，而是政策托底、需求释放与供给收缩共同作用的结果。从政策层面看，2026年政府工作报告将房地产表述从2025年的“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，凸显了决策层“防风险、促稳定”的核心导向，政策从短期应急转向中长期综合治理，形成了“需求端精准支持、供给端优化调整”的政策矩阵。
需求端，政策明确指向初婚初育家庭、多子女家庭等重点群体，各地同步推进限购松绑、公积金制度改革、交易税费优化等举措，上海“沪七条”、广州土拍新政等精准发力，有效降低了购房门槛、减轻了购房成本，带动部分积压需求入场。供给端，“控增量、去库存、优供给”的部署落地见效，2026年1-2月全国300城住宅用地成交面积同比下降约三成，土地供应“提质缩量”从源头改善供求关系，同时各地探索收购存量商品房用于保障性住房，进一步缓解库存压力，为市场回暖奠定了基础。
从市场表现来看，小阳春的暖意主要集中在核心城市与优质房源，呈现明显的结构性特征。数据显示，2026年前两个月，保利发展、中海地产等头部房企销售额突破200亿元，滨江集团、龙湖集团等稳健民企也实现业绩回升，核心城市“好地段+好房子”项目表现突出，上海安澜上海、陆家嘴太古源·源邸等高端改善盘销量领跑。二手房市场表现更为亮眼，1-2月全国重点13城二手房成交面积同比大增33%，上海贝壳、链家App日均活跃用户量、线上咨询量均大幅攀升，带看量显著增长。此外，租金回报率回升至2.39%左右，接近公积金贷款利率，核心城市房价收入比向国际合理区间回归，资产估值的合理性也吸引了部分长期投资者入场，进一步助推了市场暖意。
尽管小阳春态势明显，但诸多核心隐忧表明，这轮回暖更可能是昙花一现，房价尚未真正见底。首先，市场需求的持续性不足，本轮回暖的核心是积压刚需与改善需求的集中释放，而非新增需求的持续增长。经过四年多的市场调整，居民购房意愿仍处于低位，2026年1月居民中长期贷款占新增人民币贷款总量的比例仅约5.2%，反映出居民加杠杆购房的谨慎态度。同时，人口结构的长期变化制约需求增长，2026年25-45岁主力购房人群较2020年减少4500万，刚需总量下降，而改善需求的释放也依赖于居民收入增长与消费信心修复，短期内难以形成持续支撑。
其次，市场分化格局进一步加剧，多数城市仍面临较大的库存压力，难以同步实现回暖。当前全国商品房待售面积达7.2亿平方米，去化周期28个月，三四线城市去化周期甚至超过30个月，库存消化需要2-3年时间。与核心城市形成鲜明对比的是，多数三四线城市、弱二线城市面临人口流出、产业单一的困境，房价下行压力依然较大，野村证券预测2026年全国房价可能下跌3%-5%，其中三四线城市价格战难以避免。这种“核心城市企稳、非核心城市承压”的分化，决定了楼市难以实现全面回暖，更无法支撑房价整体见底。
再者，行业风险尚未完全化解，房企经营压力依然较大，进一步制约市场复苏动能。尽管房地产融资“白名单”制度常态化，有效缓解了部分优质房企的资金压力，但仍有部分房企面临债务违约风险，风险蔓延的隐患尚未完全消除。同时，房企新开工面积持续收缩，2025年全国房屋新开工面积较2021年峰值下降74%，回落至2004年水平，这种极端的供给收缩虽能加速库存去化，但也反映出房企对市场未来的谨慎预期，投资意愿不足将影响行业长期复苏的根基。此外，居民“买涨不买跌”的观望情绪依然浓厚，一线城市预计房价下跌的受访者净比例高达67%，信心修复需要漫长过程，短期内难以形成供需双向良性循环。
综合来看，2026年中国楼市小阳春是政策托底、需求释放与供给收缩叠加的阶段性现象，并非房价见底的标志，更不是全面复苏的信号。判断房价是否见底，核心要看三个关键指标：一是需求能否持续释放，这依赖于居民收入增长与消费信心修复；二是库存能否有效去化，尤其是三四线城市的高库存压力能否缓解；三是行业风险能否彻底化解，房企资金链能否实现良性循环。从当前情况来看，这三个指标均未达到见底标准，因此，本轮小阳春更像是市场深度调整后的一次内生性喘息，而非趋势性反转。
对于未来楼市走向，短期内小阳春的暖意可能持续至二季度，但随着积压需求释放完毕，市场将回归理性，呈现“稳中有分化”的态势。核心城市凭借人口流入、产业支撑的优势，房价有望保持企稳，优质房源可能出现小幅波动，但普涨概率极低；三四线城市则将继续处于调整周期，房价下行压力仍将持续。长期来看，房地产行业正告别过去的高速增长与普涨时代，进入“高质量发展”的新阶段，政策将持续聚焦“稳市场、防风险、惠民生”，推动行业从“规模扩张”向“品质提升”转型，“房住不炒”的定位依然是行业发展的核心基调。
对于购房者而言，不必被短期的小阳春冲昏头脑，应理性看待市场变化：刚需群体可把握政策红利，在核心城市选择性价比高的优质房源，无需盲目追涨；改善群体可抓住置换窗口期，优化资产结构；投资群体则需降低预期，房地产投资的黄金时代已过，核心城市优质资产的保值属性突出，但增值空间有限。对于房企而言，唯有坚守产品主义，聚焦核心城市与优质赛道，提升房屋品质与物业服务水平，才能在行业分化中实现突围。
总而言之，2026年的楼市小阳春是调整周期中的短暂亮点，而非房价见底的信号。楼市的真正企稳，需要需求、库存、风险等多方面的协同改善，这注定是一个漫长而曲折的过程。未来，中国楼市将逐步告别“普涨普跌”的时代，进入“结构性分化、高质量发展”的新常态，这既是行业转型的必然，也是房地产市场回归居住本质的体现。
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